L'investisseur avisé doit analyser d'investir une partie de son portefeuille en immobilier. Doit-il choisir un multi-logements, un édifice à bureaux, un centre d'achat , un entrepôt, un motel, une PME et/ou un terrain spéculatif ......etc ? Loin d'obtenir une réponse facile et immédiate, ses objectifs devraient-être à moyen et long terme sur une base de 5 à 10 ans. Une analyse soignée qui lui rapportera des réponses claires sur les fonds de caisse annuelles (Cash flow) avant et après impôts établera le taux de rendement interne de son projet et le prix net de la vente et de l'achat de son investissement selon ses objectifs.

-. Sans donner un ordre d'importance aux (7) principales raisons d'investir en immobilier commercial, voici ces dernières avec les commentaires appropriés :

  • L'effet Levier- L'exemple classique de payer un immeuble de $100,000,00 comptant plutôt que de verser $25,000.00 comptant et de financer la balance de $75,000.00 est évident. En effet il est plus facile de faire un rendement de 10% sur $25,000.00 ou $2,500.00 que de rechercher un rendement de $10,000.00 pour le comptant de $100,000.00. La présente période accorde des prêts à des taux d'intérêts forts alléchants : cependant le ratio prêt/valeur a changé et maintenant le capital versé est de 30% à 35% au lieu du 15% à 25% déjà alloué. L'effet levier demeure un avantage certain pour un investisseur en immobilier commercial.
    1. Amortissement possible - La possibilité d'amortir les biens immeubles autres que le terrain et retarder l'imposition fiscale jusqu'à la vente nous rappelle le principe que de l'impôt retardé est de l'impôt sauvé. Même si 50% du taux d'amortissement est possible la première année, le plein montant s''applique par la suite sauf l'année de la vente pr.vue.Plusieurs catégories de biens amortissables existent et ce n'est pas mon intention de les traiter dans cette chronique. Sachant que la récupération d'amortissement en fin de période est normale, elle ne sera imposé qu'aux taux d'imposition marginal du vendeur.
  • Gain en capital imposé à 50% - Il est vrai que cet avantage existe pour les autres investissements tels que les actions, cependant cet avantage s'applique aussi bien au terrain qu'aux bâtiments et le solde est imposable au taux d'imposition marginal du vendeur au moment de la vente.

 

  • Intérêt et dépenses déductibles - Avant de calculer les revenus imposables d'un projet il est permis de déduire les dépenses d'opérations et les frais d'intérêts des hypothèques et solde de prix de vente existant.
  • Capitalisation-   À chaque paiement mensuel de son ou ses hypothèques une partie du versement s'applique à la déduction du capital et cette capitalisation grandit avec la progression des paiements. Comme le solde en capital en fin de période est substanciel, il mérite l'attention de l'investisseur pour choisir l'amortissement et la durée du prêt, le terme où la periode de révision des intérêts, Une hypothèque sur 15 ans   capitalise beaucoup plus qu'un amortissement de 20 ans.
    1. Plus-Value- L'immobilier a la réputation d'augmenter de valeur depuis des dizaines de décennies et souvent donner des rendements supérieurs ou équivalents à l'inflation. Les périodes de déflation sont rares mais il demeure important de choisir le bon moment pour vendre et/ou acheter.
  • Fonds de caisse positifs- Un groupe ou un investisseur se doivent de connaître à l'avance le résultat prévisible annuel des surplus de caisse avant et après impôt. Il n'y a rien de pire que de demander à un investisseur de rajouter du comptant quand il a versé une somme substantielle à l'achat et souvent c'est la mort de l'unité des investisseurs dans un groupe. L'accumulation de ces fonds apporte un budget discrétionnaire à la disponibilité des investisseurs.p et leurs doutes et faitesour ceux qui ont vaincu leurs craintes, leur anxi.t.
  • Au-delà de toutes les raisons d'acheter en immobilier, il y a un risque que l'on doit mesurer et l'acheteur mérite de connaître la valeur actuelle et les perspectives futures de son investissement .La récompense est grande pour ceux qui ont vaincu leurs craintes, leur anxiété et leurs doutes et faite partie de ceux qui partagent son pouvoir et jouissent de son avoir.

Collaboration spéciale : Hervé Tremblay.com

Par Hervé Tremblay